Eine Immobilie vererben: Worauf muss ich achten?

5. Mai 2021
Rechtsinterview
Vererben & Nachlassplanung

Lic. iur. Christa Rempfler im Interview

Ein Haus oder eine Wohnung sind nicht nur ein grosser Teil des Lebens, sondern oft auch ein grosser Teil des Nachlasses. Was damit nach dem Tod passiert, darüber sollten sich Immobilienbesitzer deshalb schon vorher Gedanken machen. Erbrechtsinfo.ch hat darüber mit Erbrechtsexpertin lic. iur. Christa Rempfler gesprochen, die seit 14 Jahren als selbstständige Rechtsanwältin und Notarin in eigener Kanzlei in 9000 St. Gallen – Schweiz arbeitet.

Auch mit einer Zusatzausbildung im Sozialversicherungs- und Haftpflichtrecht und als Mediatorin bleibt das Familien- und Erbrecht für lic. iur. Christa Rempfler ein bevorzugter Bereich. Hier berät die Mutter von zwei Kindern gerne bei familiären und betrieblichen Dispositionen, zu Lebzeiten oder auf den Tod hin. Im Interview klärt sie darüber auf, wie man vorgehen sollte, wenn man eine Immobilie vererben möchte, welche Rolle Testamente und/oder Erbverträge spielen und wie wichtig es ist, das Gespräch mit den zukünftigen Erben zu suchen.

Lic. iur. Christa Rempfler

Rechtsanwältin für Erbrecht

Schwerpunkte: Nachlassplanung
Kanzlei: 9000 St. Gallen
Zulassung seit: 2007

Viele Menschen lassen nach ihrem Tod eine Immobilie zurück. Frau Rempfler, zu welchen Problemen kann das Ihres Erachtens für die Erben führen?

Wenn sie nicht überschuldet ist, stellt der Erhalt einer Immobilie grundsätzlich etwas sehr Positives dar, insbesondere in der heutigen Zeit, in der Geld bekanntlich keinen Ertrag mehr abwirft. Natürlich kann auch diese Erbschaft zu Problemen führen, wenn der Erbgang oder die Verwaltung und Betreuung nicht professionell erfolgt. Aber insgesamt sind auch bei Immobilien keine anderen Probleme zu lösen, als es sie grundsätzlich beim Erben geben kann.

Ich denke da zum Beispiel an hohe Ausgleichszahlungen an Miterben, falls keine anderen Vermögenswerte vorhanden sind, um andere pflichtteilsgeschützte Erben gleichwertig zu entschädigen. Oder an eine Liegenschaft in sehr schlechtem Zustand, weshalb es in der Erbengemeinschaft zu Unstimmigkeiten darüber kommen kann, was und wie renoviert und unterhalten werden soll oder ob sie verkauft oder vermietet werden soll, etc.

Welche Aspekte sollte man besonders im Blick behalten, wenn man eine Immobilie vererben möchte?

Für den Erblasser ist es sehr wichtig, zu entscheiden, ob er die Übertragung der Immobilie schon zu seinen Lebzeiten oder auf seinen Tod hin vornehmen möchte. Will der Erblasser die Immobilie schon zu seinen Lebzeiten übertragen, muss er sich überlegen, ob er noch bis zu seinem Tode oder beispielsweise bis zu seinem externen Pflegefall in der Immobilie bleiben möchte, und mit welcher Regelung. Ich denke da beispielsweise an ein Wohnrecht oder an eine Nutzniessung.

An sich sind die Fragen aber immer die gleichen: Wie kann ich gerecht verteilen? Wie kann ich die Person XY begünstigen oder ausschliessen oder zumindest beschränken? Bei der Immobilie kommt das Problem hinzu, dass das Objekt meist nicht geteilt werden kann und es zu gross ist, um es gerecht an einen einzigen Pflichtteilserben zu vermachen. Da ist Kreativität gefragt, was mit dem künftigen Erblasser, noch besser auch mit allen seinen pflichtteilsgeschützten Erben und Familienmitgliedern am runden Tisch besprochen werden muss. Denn jeder Fall ist objektiv und insbesondere auch subjektiv anders.

Ist der Erblasser noch verheiratet, muss man daran denken, dass es vom Güterstand der Eheleute abhängt, was überhaupt in den Nachlass fällt. Denn beim Tod eines Ehegatten muss immer erst die güterrechtliche Auseinandersetzung durchgeführt werden, bevor das Erbe überhaupt geteilt werden kann.

Wann macht es Sinn, ein Haus bereits vor dem Tod beispielsweise an die Kinder zu übergeben? Gibt es hier noch eine Möglichkeit, weiterhin in der Immobilie zu wohnen?

Das kann beispielsweise dann sinnvoll sein, wenn die Verwaltung bereits an die Erben übergeben werden kann und der Erblasser so zu seinen Lebzeiten noch mit Rat und Tat unterstützend beistehen kann. Auch ist es dann sinnvoll, wenn schon zu Lebzeiten vorhersehbar ist, dass ein Erbenstreit entstehen würde, wenn die Zuweisung an einen bestimmten Erben erst im Testament erfolgen würde. Viele kommen auch zu mir in die Kanzlei und wollen das Haus im Falle eines zukünftigen teuren Pflegefalles zugunsten der Nachkommen schützen. Auch hier ist die Lösung oft nicht einfach. Weiterhin im Haus zu wohnen, ist mit einem Wohnrecht oder noch besser mit einem Nutzniessungsrecht möglich; mit einem gut formulierten Nutzniessungsrecht sogar ohne jede Einschränkung. Wohnrecht und Nutzniessungsrecht an einem Grundstück entstehen mit der Eintragung im Grundbuch. In einem öffentlich beurkundeten Vertrag werden der Umfang und die Modalitäten ausführlich geregelt. Auch ist es möglich, dass das Wohnrecht oder die Nutzniessung in einem Testament oder einem Erbvertrag eingeräumt wird. Was sinnvoller ist, kann man nur im konkreten Einzelfall entscheiden.

Meistens ist es besser, sich schon zu Lebzeiten Gedanken darüber zu machen und Gespräche in der Familie zu führen, als nach der Devise „Nach mir die Sintflut!“ untätig zu bleiben.

Lic. iur. Christa Rempfler

Zwei Kinder, ein Haus – Wie sieht eine faire Regelung im Testament aus?

Da gibt es kein Patentrezept! Ein Haus kann in der Regel nicht zerteilt werden, da muss eine massgeschneiderte Lösung gefunden werden, am besten unter Einbezug der beiden Kinder. Wenn das nicht möglich ist, dann muss sich der Erblasser entscheiden oder beispielsweise ein Los ziehen lassen, das Haus in hälftigem Miteigentum zuteilen oder in Stockwerkeigentum aufteilen, etc. Meistens ist es besser, sich schon zu Lebzeiten Gedanken darüber zu machen und Gespräche in der Familie zu führen, als nach der Devise „Nach mir die Sintflut!“ untätig zu bleiben.

Wie sieht die Rechtslage ohne Testament aus?

Grundsätzlich sieht es bei einer Liegenschaft nicht anders aus als beim Vererben von anderen Vermögenswerten wie Kunstgegenständen, Autos, Schmuck oder Geld. Wenn keine Vorkehrungen von Todes wegen getroffen werden, dann gilt die gesetzliche Erbfolge. In einem Testament oder Erbvertrag kann der Erblasser aber bestimmen, welche Erben mehr und welche weniger erhalten sollen.

Wie kann man vorgehen, wenn man seine Immobilie an jemand Bestimmten, etwa den Ehepartner oder die Kinder, vererben möchte?

Da hilft nur ein Testament mit sogenannten Teilungsvorschriften oder ein Erbvertrag, respektive ein kombinierter Ehe- und Erbvertrag. Das Haus an eine Person zu vererben, wenn es andere pflichtteilsgeschützte Erben gibt, ist grundsätzlich möglich, es kann aber zu Problemen führen, wenn die Mittel fehlen, um den übrigen Erben ihren Pflichtteil auszubezahlen. Ich empfehle, wenn immer möglich an einem runden Tisch mit allen Pflichtteilserben einen massgeschneiderten Erbvertrag zu schliessen.

Das Haus soll in der Familie bleiben – ist eine solche Bedingung zulässig?

Grundsätzlich ja. Aber wenn sich alle Begünstigten einig sind, dann kann entgegen jeglicher testamentarischen Bestimmung frei über das Haus verfügt werden. Das gilt für alle Anordnungen von Todes wegen: Wenn sich alle Begünstigten untereinander einig sind, dann können sie frei über die Erbschaft verfügen, denn es gilt der Grundsatz „Wo kein Kläger, da kein Richter“. Sofern Bedingungen oder Auflagen in der Verfügung von Todes wegen den Pflichtteil der pflichtteilsgeschützten Erben verletzen, können diese innerhalb einer einjährigen, nicht erstreck- oder unterbrechbaren Verwirkungsfrist Klage beim Gericht einleiten, ansonsten geht der Anspruch unwiderruflich unter.

Wie sollte man vorgehen, wenn noch eine Hypothek besteht?

In der Schweiz liegt praktisch immer eine Hypothekarschuld auf der Liegenschaft. Die bleibt auch in der Erbteilung auf dem Haus, genau wie der Kaminhut. Der anrechenbare Wert der Immobilie wird dann einfach um den Schuldbetrag reduziert und die Bank muss den neuen Schuldner akzeptieren, was sie nur sehr selten verweigert.

Ist es möglich, einen Niessbrauch zu vererben?

Nein, der Niessbrauch endet mit dem Tod des Berechtigten, er kann nicht vererbt werden.

Rechtstipp vom Anwalt: Zu welchen Schritten raten Sie Usern, die eine Immobilie vererben möchten?

Ich rate unbedingt und zwingend den Gang zur Anwältin, zum Anwalt. Diese Kosten stehen in keinem Verhältnis zu den Folgen falscher, fehlender oder formwidriger Dispositionen. Um eine gute und tragfähige Lösung für alle zu finden und um zukünftige Konflikte zu vermeiden, sollten möglichst alle Familienmitglieder in die Nachlassplanung miteinbezogen werden.

Wie können Sie, als Rechtsexpertin im Erbrecht, bei Fragen zum Vererben einer Immobilie behilflich sein?

Ich kann vermeiden, dass steuerrechtliche, pflichtteilsverletzende oder verwaltungsmässige Fehldispositionen erfolgen. Natürlich kann ich nicht alles regeln und auch das Verhalten der Erben im Todesfall nicht voraussehen, jedoch können sehr viele mögliche Probleme bei guter Beratung nachhaltig und auch rechtsgültig vermieden werden. Dazu braucht es seitens des Erblassers aber den Mut zum Gespräch mit den künftigen Erben, konkrete Anordnungen und er muss die Endlichkeit seines Lebens anerkennen, denn das letzte Hemd hat keine Taschen.

Lic. iur. Christa Rempfler

Rechtsanwältin für Erbrecht

Fragen zum Vererben einer Immobilie?

Lic. iur. Christa Rempfler informiert Sie ausführlich zu allen Themen rund um das Vererben und Erben und beantwortet alle Ihre Fragen.